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强烈信号:一线城市,争相松绑!楼市要变天了?

2022-08-10

每一轮楼市周期,都有个关键转折点:一线城市动手了。

别看上半年全国各大城市松绑近500次,北上广深几乎纹丝不动,连疫情都没有破防。

但最近几天时间里,上半年全国救市潮中稳如老狗的一线城市,不约而同地出现了几丝裂缝:

上海二手房“三价就低”松动,北京试点60岁以上老人贷款买房,广州放宽落户门槛。

最具有标志性的,是北京。

不仅划出了试验区,向老年人定向开放,鼓励他们购房,甚至还允许“接力贷”。

在帝都密不透风的限购高墙上,终于悄悄凿出了第一条缝隙。

就在北京动手的第二天,嗅觉灵敏的环京地区——廊坊,正式官宣取消限购!

取消户籍、社保(个税)等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件。

甚至明确点出,“北三县”、雄安新区周边而已取消了限售年限。

风向,正在悄悄变化。

(一)

除了帝都自身的动作,环京可以说是最懂政策风向的地区了。

这里的楼市也经历过疯狂。

2013年,廊坊市的房价只有7000元/平,到了2017年涨到2万/平。短短三四年的时间,翻了不止一倍。燕郊某楼盘甚至卖到了4万/平。

火热的环京市场,甚至还诞生了两位首富:一个是华夏幸福实控人王文学,河北首富;另一个是福成股份实控人李福成,燕郊首富。

可惜好梦不长。

2017年6月,廊坊开始实行极为严格的限购政策,狠到直接把楼市干翻在地。

一步限购,让想买的进不来;两步限售,让想卖的抛不掉。房价应声下跌,楼市转瞬间由夏入冬,冰封期长达5年之久。

随着环京楼市神话的破灭,华夏幸福早早爆雷,负债规模高达千亿之巨;李福成涉嫌行贿受贿、虚开发票,被判刑三年。

据中新经纬报道,2020年廊坊房价相比最高点时,跌去了46.9%,妥妥的“腰斩”。

即使跌成了这幅鬼样子,廊坊还是战战兢兢,不敢明目张胆给楼市松绑。

过去几年,关于燕郊“断供”、“白送房子”的新闻,不断刷屏,成了楼市危险的符号。

2017年前后在环京买房的人,大概率都成了百万“负”翁

亏个几十万还是少的,亏上百万的大有人在。从抢到房子赚百万,到买完房子跌百万,天堂地狱之间,不过如此。

可即便房价跌得妈都不认得出,环京也不敢实质性松绑,最多就是悄咪咪的试探。

现在,廊坊终于放飞自我了。

无数高位站岗的人盼来希望——

北京已经松绑了,燕郊不再限购了,接盘侠要进来了。

(二)

毕竟,北京目前的政策松绑,更多的是试探性,动作并不大。定向面向老年人,大量的刚需还在嗷嗷待哺。

北京的房子实在太贵了。中国房价行情网数据,北京8月平均房价是69522元/平,跟排名第一的深圳不相上下。

北京的限购也是超级严。

只要在全国范围内有过住房贷款记录的家庭,购买北京市商品房时都会被认定为二套。也就是说,在北京买房,普通住宅需要给6成首付,非普通住宅是8成,且利率上浮。

在很长一段时间里,北京限购政策铁板一块,毫无松动。

也因此,北京一有风吹草动,都会被放在显微镜下细看,揣摩其中的深意。

8月4日,北京市住建委发布消息称:

中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等3宗试点地块的住房时,将给予优惠。

优惠支持政策包括:

普通住房首付比例降至35%,非住房首付比例40%,并予以贷款利率优惠,力度相当之大;其子女可作为共同借款人申请贷款。

说实话,三个试点项目加起来也就一两千套房子,而且限定很多,必须是中心城区60周岁以上的老人,名下无房,而且还要迁户,一系列条条框框下来,能激起多大水花?

所以,北京的这些动作,更多可以认为是一种暗示。

比如信贷端的放松信号:允许老人与子女作为共同借款人申请贷款。

你没有看错,北京居然可以搞“接力贷”了,真是活久见。

今年4月,广州曾经有银行重启接力贷业务,结果不到24个小时就被叫停了。

如今北京已经开了绿灯,未来会不会有其他城市照葫芦画瓢,“父贷子还”搞起来?我看可能性很大。

(三)

今年上半年,我们见证了史诗级的救市狂潮。上百座大中小城市,近500条救市政策,唯独一线城市没啥动静。

这一雷打不动的态势,已经被撼动,一线开闸是早晚的事。

7月底的高层会议上,再次强调“稳地产”,并且提出因城施策用足用好“政策工具箱”,意味着更猛的救市药剂,已经蓄势待发。

于是,象征着房价最终信仰的一线城市,救市的终极大招和后手,终于被推上前台。

比北京更早动起来的,是上海。

经历了“失去的二季度”之后,上海急需找回状态,放出的第一个大招就是抢人。

6月底,上海市教委等四部门联合发布了高校毕业生留沪相关政策,向20余万在沪高校毕业生“喊话”:

上海市所有高校的硕士应届毕业生,可直接落户上海

全国世界一流大学建设高校的预士应届毕业生,可直接落户上海

全国世界一流学科建设高校的硕士应届毕业生,建设学科毕业生可直接落户上海

上海4所世界一流大学建设高校的本科应届毕业生,可以直接落户上海

至于严格到严苛的限购政策,终于也有了积极变化。

更决定性的一个变化是,在实行了近一年后,上海楼市二手房贷款“三价就低”政策,开始松动了。

三价就低,在上海楼市绝对是令人闻风丧胆的存在,堪称上海限购大礼包里的最强杀招。

一般来说,评估一套房子的价值,主要有三个价格参考,银行根据合同网签价、交易中心涉税评估价和银行评估价。“三价就低”即选择其中最低的价格来审批贷款额度。

房地产交易中心涉税评估价,多为网签合同价的五到七折,往往是“就低”的那个选项。

一套合同价500万的二手房,首付0.35%是175万,贷款325万。

如果按照“三价就低”,最低可能要按照250万总价来批贷,贷款额度一下子缩水到了162.5万,意味着首付提高到了近7成。

再加上佣金、税费、装修费用等各类费用,跟全款买房也差不了多少了。

“三价就低”的杀伤力,不亚于深圳的二手房指导价,对上海楼市绝对是核弹级武器,造成的结果堪称毁灭式打击。实施以来,二手房成交量连续下滑12个月,至今仍在底部。

楼市转机,来得猝不及防。

而7月份以来,二手房涉税评估价较之前有一定提升,但不同板块、不同小区的调整幅度不一样,有的比之前高了一成左右。上海买房贷款额度将有所增加,首付压力降低,更多人可以上车了。

这也意味着,上海楼市即将走出谷底,步入宽松期。

(四)

可以看出,北京是试探出手,上海是小步快跑、招招见血,而早已按捺不住的广州更狠,直接祭出了超级大招:

本科落户“零门槛”!

实在让我没想到啊。这样一来,广州的购房门槛,竟然已经比很多强二线城市还要低了。

在杭州,如果拥有限购区户口,可以直接买限购区二手房,但购买新房还需要连续2年社保。在成都,如果想在中心城区买房,需要连续缴纳1年社保,最近才放开“落户即有资格”。

而按照广州最新落户政策,中级职称/全日制本科学历以上只需参保一个月,即可申请入户。只要有广州户籍,即可在限购区购买一套住宅。

这就相当于,全国的本科毕业生们,只要来到广州,几乎不用费什么力气就能获得一张房票,而且是可以买限购区、核心区的那种。

大学毕业生只要在广州有参保记录,也就能买房了。

你想想,广州作为全国本科高校数量第5大城市,每年有多少万本科应届毕业生?

再加上研究生、毕业了18年以内的本科生、中级职称,这得炸出多少房票!

本来,广州就是在一线城市中房价最低、限购门槛也最低的城市。此前不断下调房贷利率,低至4.45%,购房环境最为友好。

此次大幅降低落户门槛,也是广州启动新一轮楼市行情的关键信号。

人员就位,递上房票,再把银行放贷门槛调低,购买力这个池子才有动力重新转起来。

现在,广州小区二手房指导价已经放开了。

虽然没有明文解释,但各家银行基本都不再按照指导价放贷。换言之,想买房,能贷到的钱更多了。

为什么放开,还是那句:现在最重要的是释放购买力,重新传递信心。

同时,广州持续了一年多的新房限价政策也已经松动了,一手盘价格有了更大的调整空间。

捉襟见肘的开发商能不能“翻身”,就看自己本事了。

资格、贷款、供应,三条路都开绿灯了,还不是为了让楼市尽快启动?

当一线城市开始集中松绑,救市的最后一道大门,终于被轰然打开。

黑铁时代”已经到来,楼市分化深度加剧!

未来,只有人口不断涌入的城市,楼市才有价值,库存才会被消化。

本文转载自:楼市黄大大