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央行释放积极信号!年内或将推出房地产税试点

2021-10-20

10月15日,有两大消息引起市场广泛关注。
央行召开第三季度金融统计数据新闻发布会,针对房地产信贷管理、房地产企业面临的信用风险、“三线四档”融资管理规则、海外美元债波动等近期热点问题作出解答。金融市场司司长邹澜强调,房地产金融工作将长期遵循中央关于房地产调控的战略和方针,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,在防范化解房地产“灰犀牛”风险、实现房地产市场平稳健康发展的同时,降低整体金融风险水平。
此外,《求是》杂志发表习主席重要文章《扎实推动共同富裕》,其中有三处提及房地产及相关内容,包括要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。

01

居民购房信贷政策有望适度放松

本次新闻发布会是中央在近一个月内第三次提及房地产行业。


发布会上,金融市场司司长邹澜表示:今年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳,与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中,少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。


继9月27日首提“两维护”以来,央行再次释放维稳信号,预计四季度居民购房信贷政策将迎来适度放松。

主要体现在提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期等,尤其是提高首套房按揭贷款的授信额度,二手房阶段性停贷的现象也将明显改善,进而支持居民合理的自住以及改善性购房消费,保证正常房地产交易平稳运行,但不能突破市场平稳健康发展的下限。

02

房企资金压力依然较大

9月29日,央行召开房地产金融工作座谈会,曾提出准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。 此次新闻发布会,上述观点再被提及。 原因在于,在去年实行房企融资管理“三道红线”以来,部分金融机构对于试点房企“三线四档”融资管理规则存在误解,将要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款。企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
基于上述表态,预计短期内“三线四档”在执行中将迎来合理纠偏,房企融资的“三道红线”仍将在全行业持续发力,并将由试点房企扩展为所有企业,房企整体融资环境还将保持收紧态势,房企资金压力依然较大。 此外,房企的信用危机已蔓延至海外美元债市场,金融市场司司长邹澜认为,境外房地产企业美元债价格出现了较大幅度的下跌,这是市场在违约事件出现后的自然反应。 实际上,房企已展开自救,但无论是从项目股权出售,亦或引入财务实力强的战投,还是进入债务重组阶段,在销售回款转弱、融资收紧、资金链吃紧的现状之下,倘若四季度融资政策不发生边际放松,未来房企违约风险可能仍将接踵而至。

03

坚持去杠杆的决心不会变

目前,个别规模房企面临史无前例的信用风险,从央行表态来看,房地产行业总体是健康的,大多数房地产企业经营稳健,财务指标良好,恒大集团的问题在房地产行业是个别现象,其风险对金融行业的外溢性可控。 很显然,个别现象并不能改变中央坚决去杠杆的决心,严守不发生系统性金融风险仍然是政策底线。 受此影响,房地产行业将面临新一轮大洗牌,房企的优胜劣汰将持续推进。经营稳健的优质房企有望获得集中度提升的机会,那些经营和财务指标严重恶化导致存在潜在违约风险的房企,融资环境很难得到实质性改善,偿债压力或将不断加剧,未来或将有序出清。


而在房企洗牌和退出的变革过程中,金融措施将重点聚焦问题房企可能存在烂尾风险的楼盘。
一方面,各城市政府要强化责任担当,并做好“兜底”准备,由当地国企、城投公司牵头组建托管企业,对于那些存在烂尾风险的项目进行托管开发。另一方面,金融部门也要积极配合地方政府,做好项目复工的金融支持,尽快实现复工复产,保证后续按时按质交付,更好地维护住房消费者的合法权益。

04

房地产税扩大试点提速或将年内推出

同日,《求是》杂志发表习主席的重要文章《扎实推动共同富裕》,其中三处提及房地产: 

  • 推动金融、房地产同实体经济协调发展。


  • 要完善住房供应和保障体系,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举,因城施策,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给,重点解决好新市民住房问题。


  • 要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。


房地产税仍然是重点,基于到本世纪中叶全体人民基本实现共同富裕的国家战略,即扩大中等收入群体,缩小城乡收入差距,改善收入和财富分配格局,因此,收入分配、财富调节等顶层制度改革宜早不宜迟,房地产税改革则是重要的一环。 考虑到下半年以来房地产市场持续降温,现阶段可能并非是落地房地产税较佳的时间窗口期,年内或将推出房地产税试点。 北京、上海、深圳、杭州等核心一、二线城市有望成为房地产税首批试点城市,并要体现一定的政策力度。而在总结试点工作经验的基础上,未来房地产税改革或将在全国范围全面铺开,既增加住房持有成本,又改变未来楼市供需及房价预期,更好地落实“房住不炒”的政策主基调。 结合欧美、日本等发达经济体实行房地产税之后的市场表现来看,房地产税与房价下跌不能简单的划等号,房价预期主要取决于楼市供需关系,供地紧俏、需求坚挺的城市房价仍易涨难跌。

整体来看,近期行业出现的多个问题,央行均一一作出了明确解答,并给与行业积极和稳定的信号,对市场信心的重建起到很大的推动作用。

 

但此次表态,并不能代表房地产信贷政策全面转向,房企融资还将保持收紧态势,仅限于居民信贷政策和“三线四档”理解层面上的适度纠偏,房企仍将面临较大的资金压力。

 

关于房地产税对中国房地产市场的冲击效应,并不如市场预期中的那么悲观,短期内购房者入市情绪将转向谨慎,市场观望情绪愈加浓重,长期来看,核心一、二线城市楼市供不应求的格局不改,房价仍将稳中有升。

本文转载自:丁祖昱评楼市